ตราเพิ่มเติมกฏหมาย อสังหาฯเข็นครกขึ้นภูเขาหลายองค์กรคัดคัานว่าขายชาติส่วนภาครัฐกับ18สมาคมอสังหาฯชี้เป็นการช่วยหมุนเวียนเศรษฐกิจ.

ตราเพิ่มเติมกฏหมาย อสังหาฯเข็นครกขึ้นภูเขาหลายองค์กรคัดคัานว่า“ขายชาติ”ส่วนภาครัฐกับ18สมาคมอสังหาฯชี้เป็นการช่วยหมุนเวียนเศรษฐกิจ.
     ดร.โสภณ  พรโชคชัยประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยและบจก.เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส,นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากลฯลฯ ได้ออกมาแสดงข้อคิดเห็นโดยยื่นหนังสือถึง ฯพณฯนายกรัฐมนตรี เศรษฐาทวีสิน รวมทั้งนายวราวุธ ศิลปอาชา,นายอนุทิน ชาญวีรกูลนายภูมิธรรม เวชยชัยร.ม.ต.กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์,ร.ม.ต.กระทรวงมหาดไทย,ร.ม.ต.กระทรวงพาณิชย์ ตามลำดับ โดยมีเนื้อหาใจความสรุปได้ดังนี้
      1.การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี

นับว่ามากเกินความจำเป็น ข้อคิดเช่นต่างชาติอื่นๆ จีน เมียนม่า กัมพูชา เวียดนาม ให้ประเทศอื่นเช่าได้ 50 ปี ยกเว้นเขตเศรษฐกิจให้เช่า70ปี อินโด

นีเชีย ลาว ให้เช่า 30 ปี สิงคโปร์แก้กฏใหม่ให้เช่าไม่เกิน60ปี

 

      2.การให้ต่างชาติครอบครองห้องชุดได้ 75% (อยู่ระหว่างการพิจารณาเป็นกฏหมายใหม่) จากเดิม 49% นับว่ามีความเสี่ยงต่อการเข้ามาของกลุ่มทุนเคลื่อนที่ เพื่อมาทำธุรกิจสีเทา การฟอกเงิน อาญชกรรม ตลอดจนปัญหาการครอบงำทางเศรษฐกิจ

      เหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อความมั่นคงของชาติทั้งสิ้น ซึ่งจะแตกต่างจากชาติอื่น ๆ มาก เช่นเวียดนาม30%, อินโดนีเซีย 49%,มาเลเซีย50%ฯ

 

ข้อเสนอแนะ ควรเน้นเรื่องการ

นำมาตรการการเก็บภาษีมาใช้เพื่อให้เกิดประโยชน์แท้จริงและเพื่อความ

ความปลอดภัยของประเทศชาติ ดังนี้

     

     1.เก็บภาษีซื้อ10% โดยในยุโรป ฮ่องกงและสิงคโปร์เก็บภาษีซื้อ 20,30,60 ตามลำดับ

      2.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด1%ตามราคาตลาด (1-3%ในสหรัฐอเมริกา)

      3.เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ20% ของราคาตลาด เช่นเดียวกับสหรัฐอเมริกา

      4.เก็บภาษีมรดก20% โดยประมาณของกองมรดก (ในต่างประเทศ20-50%)

      5.กำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อเช่นตั้งแต่10 ล้านบาทขึ้นไปเพื่อกันไว้ให้คนไทยผู้มีรายได้น้อย,ปานกลางได้มีบ้านเป็นของตัวเอง อย่าง เช่นอินโดนีเชียกำหนดขั้นต่ำ 10 ล้านบาท,มาเลเซีย 16 ล้านบาทฯลฯ

      6.ห้ามต่างชาติขายต่อใน3ปีแรกเมื่อซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทยแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

      7.อนุญาตต่างชาติกู้เงินได้ไม่เกิน 50%จากสถาบันการเงินในไทยเพื่อความสะดวกของต่างชาติ

     กรณีศึกษา เช่นภูเก็ต ไตรมาสแรก1/67 เฉพาะโครงการรีสอร์ทและวิลล่าตากอากาศมี 30,360 หน่วยรวม282โครงการมูลค่า325,093 ล้านบาท ถ้าหากขายได้ 100,000 ล้านบาทต่อปี จะมีรายได้เข้าประเทศดังนี้

      1.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเก็บ1%ตามราคาตลาดก็จะได้1,000 ล้านบาท

      2.ในแต่ละปีภายหลังการซื้อ เมื่อครบกำหนดให้ต่างชาติขายได้เช่นได้10%ของมูลค่าเท่ากับ 10,000ล้านบาท เก็บภาษี20%ก็จะได้ภาษี2,000ล้านบาท

     3. ตัวอย่างประมาณการ เช่นมีการโอนมรดกปีหนึ่งๆ เราเก็บได้ 5%จาก 5,000ล้านบาทเท่ากับเก็บได้ 500ล้านบาทจากการเก็บภาษีมรดก 10%

      4.ตัวอย่างประมาณการ การเก็บภาษีซื้อเฉพาะภูเก็ตแห่งเดียว 10%เราก็จะได้ภาษีซื้ออีกปีละ10,000-13,500 ล้านบาท แต่ถ้าทั้งประเทศ จะได้135,000 ล้านบาทต่อปี

      ยิ่งหากมีการนิรโทษกรรมการซื้อขายสีเทาให้โปร่งใสก็จะได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศอึกมาก 2-3 แสนล้านบาท

     ฉะนั้นประโยชน์ที่ได้จากการเก็บภาษีจะถือเป็นประโยชน์แก่ประเทศชาติอย่างแท้จริงที่ดีกว่า เช่นต่างชาติยินดีจะจ่ายภาษีเพื่อความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยและที่หลบๆ เลี่ยงต่ออายุการเช่าบ้าน ห้องชุด ที่ดินแบบ30+30+30 ซึ่งไม่ชอบด้วยกฏหมายก็ย่อมหมดไป

      ด้านนายศุภณัฐ มีนชัยนันท์ ส.ส.พรรคก้าวไกล กล่าวเกี่ยวกับเรื่องนี้ว่า “รัฐบาลสั่งให้แก้ไขกฏหมายโดยให้พิจารณาทบทวนระยะเวลาของทรัพย์สินอิงสิทธิจากเดิม 30ปี ตามมาตรา 4 ของ พ.ร.บ.ทรัพย์สินอิงสิทธิพ.ศ.2562 เป็นไม่เกิน99ปี”

     “และแก้ไขกฏหมายให้ต่างด้าวมีสิทธิถือครองห้องชุดจากเดิมไม่เกิน49%เป็นไม่เกิน75%”

     “โดยอ้างว่าให้นำไปศึกษาดูก่อน แต่แท้จริงมีมติสั่งให้แก้กฏหมาย คำว่าทรัพย์สินอิงสิทธิ 99ปี ถือครองห้องชุด75% ก็เท่ากับว่าต่างชาติจะซื้อยกตึกได้ ตึกนี้ของจีน ตึกนี้ของรัสเซีย เซลล์แมนสามารถขายอสังหาฯของไทยได้โดยบินไป-บินมาต่างประเทศ บอกขายกันได้ยกตึก”

      “รัฐบาลคิดกันแบบลวกๆไม่รอบคอบใดๆทั้งสิ้น ดังนั้นการกระทำดังกล่าว เป็นการเปิดช่องว่างให้ต่างชาติเข้ามาปั่นราคาบ้าน ที่ดิน อสังหาฯ โดยไม่มีมาตรการควบคุมใดๆ และอาจทำให้ราคาบ้านสูงมากๆ จนคนไทยซื้อไม่ได้” นายศุภณัฐ มีนชัยนันท์กล่าว

      ด้านนายอนุสรณ์ ธรรมใจ ผู้อำนวยการศูนย์วัจัยดิจิทัลการลงทุนและการค้าระหว่างประเทศ อาจารย์คณะเศรษฐศาสตร์มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยและนักวิชาการ กล่าวว่า
     “ไม่มีความจำเป็นเร่งด่วนที่จะรีบร้อนแก้ไขกฏหมายแบบด่วนจี๋ขนาดนั้นไม่มีประเทศไหนในอาเซียนเขาทำกันเหมือนประเทศไทยที่ให้สิทธิประโยชน์แก่ต่างชาติอย่างมากมายให้เช่าสูงสุดก็ไม่เกินระยะเวลา50ปี”

       ดร.สมชาย ภคภาสวิวัฒน์ นักวิชาการอิสระด้านเศรษศาสตร์การเมืองกล่าวว่า “ควรกำหนดขอบเขตให้ต่างชาติโดยเฉพาะให้อยู่ในโซนของเมืองท่องเที่ยว และ  EEC เท่านั้นไม่ใช่ทั้งประเทศ และจะต้องมีหลักประกันว่าห้ามกว้านซื้อที่ดิน” ดร.สมชายกล่าว

      

นายกฯรัฐมนตรี&18สมาคมอสังหาฯชี้ ก.ม.อสังหาฯฉบับนี้ (อยู่ระหว่างการพิจารณา)จะเป็นประโยชน์และช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจระดับมหภาค

     ความเดิมคือ นายกรัฐมนตรีนายเศรษฐา ทวีสินได้มีคำสั่งให้ ค.ร.ม.แก้ไข ก.ม.อสังหาริมทรัพย์ในเรื่องของ “เพิ่มสิทธิในทรัพย์สินอิงสิทธิ” ให้ต่างด้าวทำสัญญาเช่าที่ดิน 99ปี จากเดิม30ปี และถือครองกรรมสิทธิในห้องชุดได้ไม่เกิน49% เป็นไม่เกิน 75% และมีผู้กล่าวหาว่า “เป็นการขายชาติ”

    นายยกรัฐมนตรีนายเศรษฐา ทวีสิน กล่าวว่า “เป็นการให้เช่าระยะยาวไม่ได้เป็นการ “ขายที่ดิน”และไม่เกี่ยวกับการ”ขายชาติ” ส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมจาก49%เป็น 75%อีก26%จะไม่มีสิทธิออกเสียง เพียงแต่ให้เขาได้เข้าไปอยู่อาศัยเท่านั้น” นายกฯกล่าว
    ด้านนายชาดา ไทยเศรษฐ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย กล่าวว่า  “เป็นคำสั่งให้แก้กฏหมายแต่กระทรวงมหาดไทยต้องมีวิธีคิดและแยกแยะได้ ระหว่างเศรษฐกิจ ความมั่นคงและผลประโยชน์ โดยมีเป้าหมายกระตุ้นเศรษฐกิจระดับมหภาค”นายชาดากล่าว

     นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ในฐานะเป็นตัวแทนของ 18 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้แสดงความคิดเห็นเรื่องการแก้ไขกฏหมายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ดังนี้

 

     1.เป็นประโยชน์ของผู้ให้เช่าเพราะยังคงเป็นเจ้าของที่ดิน และมีรายได้ระยะยาว ถือเป็นการวางโครงสร้างระยะยาวรองรับความเป็นอยู่อาศัยของต่างชาติอย่างถูกต้อง

     โดยมีการเสียภาษีและค่าธรรมเนียมที่ถูกต้องโปร่งใสผ่านการเช่าระยะยาวเท่านั้นไม่มีกรรมสิทธิในที่ดินแม้แต่ตารางนิ้วเดียว

     2.เป็นการจัดระเบียบและกฏเกณฑ์ที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ โดยการควบคุมโดยคนไทยในฐานะเจ้าของประเทศผ่านการสละสิทธิ์การโหวตส่วนเกิน 49% ของชาวต่างชาติอย่างถาวรและมีเสียงไม่เกินเสียงข้างน้อยของคนไทย

     3.ต่างชาติต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีในการซื้อขายและเสียภาษีที่ดินประจำปีสูงกว่าที่อัตราคนไทยต้องเสียและเมื่อมีรายได้เพิ่มขึ้นสามารถริเริ่มจัดตั้งกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางเช่นสนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ0%3ปีแรก หรือเป็นกองทุนค้ำประกันสินเชื่อของผู้มีรายได้น้อยผ่านระบบ mortgage Insurance

     4.ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่ายืดหยุ่นระยะเวลาได้ตามขนาดการลงทุน สำหรับซื้อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน1ไร่และหากไม่สร้างหรืออยู่อาศัยภายใน3ปีจะถูกจัดเก็บภาษีที่ดินในอัตรารกร้างสูงสุด 3%ต่อปีเป็นการป้องกันการเก็งกำไร

      5.แก้ไขการถีอครองกรรมสิทธิ์หรือการเช่าโดยผิดกฏหมาย(nominee) ทำให้เกิดความสุจริตโปร่งใส นอกจากนี้ภาครัฐต้องจริงจังกับการเก็บภาษีเช่น 10%ของราคาซื้อขายจริงของราคาตลาด,เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง1%ของราคาตลาด,เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อโดยคิด20%ของกำไรของราคาตลาด.

                   —-----------

วลัย  ชูธรรมธัช Executive Editor