462 Views |
“私营部门”恳求“政府”通过房地产业务帮助低收入人群，推动GDP增速
房地产业新“趋势”是否会成功？专家指出，这取决于政府部门与私营部门的合作。
在曼谷 ThaiBev 大厦举行了以 “泰国房地产的未来，以便政府和私营部门规划信息”为话题的讨论会。此次会议由国际房地产贸易协会组织 (FIABCI-Thai) 和泰国房地产研究与评估信息中心主办，并由泰国房地产专家和索盆.坡搓差( Sophon Phonchokchai) 博士担任此次活动的组织者。讨论如下：
苏帕莱有限公司（Supalai Public Company Limited）首席执行官巴亭.登马迪坦（Pratheep Tangmatitham ）博士作为一个从事房地产行业48年的人提到房地产行业的新趋势说：
对于泰国房地产业的未来走向，取决于4个因素即：经济、社会、环境、法律。
1.从经济角度来说这是因为目前由于货币贬值而出现通货膨胀。导致人们不得不在城外越来越远的地方寻找住房。这是因为市中心甚至郊区的独栋屋仍然很贵。消费者住房新趋势催生了对价格在 100 万泰铢或超过 100 万泰铢的新型公寓住房的需求，而不是联排别墅或独立式住宅。
2、社会方面，由于生活成本大幅提升，泰国人口已进入少子女或无子女社会，并进入老龄化社会。着导致每个家庭的孩子数量从3个减少到2个，最后减少到1个。所以住房趋势方面，两居室的公寓，就已足够一个小家庭住。
3、环境方面，政府试图通过促进植树造林创造更多绿地。但是后来出现PM2.5粉尘的时候，必须要改善以便有一个好的环境，这也算是好的事。
4. 法律方面，政府必须为国内外的房地产市场提供帮助。我国的房地产市场应该修改城市规划法（FAR：容积率），这意味着总建筑面积与土地面积的比率决定了可以建造的建筑物有多大。计算方法为
最大可建建筑面积=容积率×土地面积。
因此，在曼谷市区里建造公寓楼应由不超过8层，修改为12层。由于曼谷市某些地方发生了很大变化。例如，兰因沙（Ramintra Road ）地区的 FAR. 为 4 倍，而 苏拉翁（Surawong） 地区的 FAR. 为 10 倍，事实上兰因沙（Ramintra ）地区非常发达。该区已通天铁，并有宽阔的人行道。因此，建筑面积由原来的3米缩减到6米。
“我曾经跟曼谷市政府和城市规划局提过，但被消防到不了12楼的借口给搪塞了，我想说，现在消防人家都以使用无人机 灭火了。”
国外市场方面，因为在泰国我们对土地的占有率非常高。制定的相关法律法规较为严格，所以不吸引外国人来我国投资房地产。比如，征收特定营业税3.3%，转让税2%，总和就5.5%了，不像美国、英国、澳大利亚等国，他们只收4%的税。在迪拜，建一栋100层的楼房，卖给外国人，很多资金流入该国，同时该国外国公民也高达80%，”巴亭(Pratheeb)博士说。
暹罗地产有限公司（Siamese Asset Public Company Limited）（目前已在SET上市4年）首席执行官卡准西.行三松（Khajonsit Thingsansern ）先生谈到未来的房地产业务时表示：有两个部分在未来发展中发挥着越来越重要的作用即：房地产与旅游业和房地产与老龄化社会
对于旅游业，政府应该寻找减税措施和降低贷款利息，以便那些有存款或者想投资的人用这笔钱购买公寓来出租，或投资具有旅游潜力的地方，这将为他们带来每月4-50,000泰铢的额外收入。例如，公务员领取700-800万泰铢的退休金。
或者对于外国人来说，应该想办法开放便捷的通道以鼓励他们买房、买公寓，而且未来可能会出台增加税收的新法。比如，在新加坡征收60%的附加税，这部分政府收入可以用来帮助穷人。
至于老龄社会，政府部门也应该在税收和利息方面发挥作用，例如暹罗地产（Siamese）与清迈算夺（Suan Dok）医院合作，在曼谷德岭蟾（Taling Chan）建设医院和老年人住宿的项目。
“房地产业的未来应注重节约能源。并避免环境造成的污染，例如暹罗地产有很多安装太阳能电池的项目，强调绿化区域，并生产空调来消除 P.M2.5 粉尘，因此暹罗地产（ Siamese ），只使用了 60%能源，从而节省了 40% 的能源，而其他地方可能使用 100%，”卡准西（Khajonsit ）先生说。
私营企业恳求政府部门通过房地产业务增加人民收入，以拉动GDP增长。
高度发展有限公司（Altitude Development Co., Ltd.）（待上市公司）执行委员会主席查亚盆.韩龙骆（hayaphon Hanrungroj ）先生表示泰国房地产的未来，政府部门应大力推动和支持包括消费者在内的私营部门企业家，尤其是占社会多数的中等收入人群。
此外，中产阶级是我国最大的纳税人，而且中产阶级也是建立地位和家庭以帮助增加人口的重要力量，尤其是在这个出生率大幅下降的时代。“一群长期被忽视的人，就是中产阶级，如果政府认真推动和支持的话，那就是中产阶级了就是增加房地产购买力的四个因素之一。”
“在房地产行业增长相当于GDP增长的9.8%，如果增长到GDP的10%，就相当于增长超过了政府为了刺激GDP而分配的5000亿泰铢，所以在这一点上，如果成功的话， “相当于政府通过房地产业务给人民带来了好处。”查亚盆（Chayaphon） 先生说。
高度发展有限公司（Altitude Development Co., Ltd.） 执行委员会主席表示，如果将泰国房地产市场与国外市场进行比较，比如中国，中国是无法将钱分配给人民，所以才以房地产的形式分发下去，导致中国GDP的25%来自于房地产业务。至于泰国，如果提高到10%或15%，就算得上对GDP增长有显着影响了。
“但是，在国际市场上泰国房地产业正处于供过于求的时期，因此，为什么政府不修改某些法律来激励外国人对房地产的需求，以便让我们国家的各方面取得好效果？”查亚盆（Chayaphon ）先生说。
泰国房地产事务代理有限公司和泰国房地产研究与评估中心主席索盆.坡搓差( Sophon Phonchokchai) 博士说关于泰国房地产贸易数据，并分析了泰国房地产2024年及未来的趋势如下。
对于2023年房地产市场形势，泰国央行报告称房地产市场价值约为1万亿泰铢，相当于GDP的5%（包括所有建筑）。
对于英国、美国等国外来说，相当于GDP的3%，佛罗里达州相当于20%除外。
曼谷已建成且无人居住的房子有 617,000 套（2023 年），1998 年大约有 400,000 套。1995 年相当于 350,000 套。全国大约有 1,300,000 套，已竣工，但无人居住的房子。该比例相当于房屋总数的4.7%。目前 ，全国约400,000个企业总的闲置房被转售的数量约有1,500,000套。
在曼谷，有23万套，因此，二手房地产市场是最大的市场。至于新竣工的房屋，都是大房地产商持有，例如，设立在曼谷和其他省份（总共 40 个省份）的 素帕莱有限公司（Supalai Public Company Limited），其次是珀莎房地产土地和房屋有限公司（ Pruksa Real Estate Land and Houses Public Company Limited）。
至于没有房地产项目的省份，如红统府、信武里府、猜纳府，除那空沙旺府有素帕莱有限公司(Supalai Public Company Limited) 进入投资外，这也是唯一一个有房地产投资的府。
房价，据每年的数据统计都在增值，例如：1997年一套房子的平均价格约为150万泰铢，而2023年一套房子的平均价格为540万泰铢等。
目前，便宜的房子很难找到。例如，The Forestier项目的独立屋售价为每套3亿泰铢，这是因为现在房地产商的现在都追求豪华项目。
回顾2020-2021年的房地产市场，新冠肺炎疫情导致市场停滞不前，而2022-2023年好转，2024-2025年的趋势会更好。例如，从推出了462个各类项目中，大部分是位置占优势。至于一些位置不占优势的项目，目前还没有被推出。
2022年，房地产市场出现了增长，是因为丽锦（Regent）公司建立低于万元每平方的房子，即每间在150万泰铢的公寓，但到了2023年，丽锦（Regent）公司却没有再建，但也有其他公司的横向建设项目。
2024年的房地产趋势应该还会持续增长。因为独栋别墅和联排别墅需要 36 个月才能出售，公寓则需要 26 个月。
至于已竣工的住宅约有3.5万套，占总数的15%。建完再售的成套住宅将以一排排的形式进行售卖。但整个项目都完工了的项目，将由国家住房管理局进行售卖。
有限公司（Public Company Limited）（证券交易所上市公司）占据市场份额五分之四或约80%，其中60%来自AP Pruksa、B Land、Land and House等10家大型上市公司。另外20%是在整个证券市场的其他上市公司的市场份额，另外一部分是未在证券市场注册公司，占额20%，特别像丽锦公司（Regent Company）、神田公司（ Kanda Property Company）这样的大公司占额5-7%，其他小公司加起来占额为15-13%，这就是泰国房地产研究和评估信息中心的汇总数字。
瓦莱·楚坦塔(Wiay Chu thach)执行编辑
_________________
