1218 จำนวนผู้เข้าชม |
EEC เปิดประตูรับธุรกิจอสังหาฯบูม
3 กูรูด้านอสังหาฯ ชี้แนะกลยุทธ์การจับคู่สร้างเครือข่ายพันธมิตรทางธุรกิจและการลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC
ด้าน ม.ร.ว.จัตุมงคล โสณกุล อดีตผู้ว่าแบงก์ชาติชี้ ไทยยังคงควบคุมสถานการณ์เงินเฟ้อได้ดี
นิตยสาร TRENDS REAL ESTATE MAGAZINE ออนไลน์ได้ฉลองครบรอบ 2 ปี จัดงานสัมมนายิ่งใหญ่ "EEC LUNCH TALK BUSINESS CONNECTION" (25กุมภาพันธ์ 2566) ณ โรงแรมเคปราชา อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี ภายใต้หัวข้อ
"จับคู่สร้างเครือข่ายพันธมิตรทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" เพื่อเพิ่มศักยภาพและความเจริญเติบโตของธุรกิจอย่างยั่งยืน
โดยมี นายธวัชชัย ศรีทอง ผู้ว่าราชการจังหวัดชลบุรี พร้อม ม.ร.ว. จัตุมงคล โสณกุล เป็นประธานร่วมเปิดงาน
อีกทั้งยังได้รับเกียรติจาก นายวรจักร สถาพรภิญโญ นายอำเภอศรีราชา และ นายพิสัณห์ เนื่องจำนงค์ คลังจังหวัดชลบุรี เข้าร่วมงานด้วย
โดย นายธวัชชัย ศรีทอง ผู้ว่าราชการจังหวัดชลบุรี กล่าวในงานสัมมนาว่า
เป็นงานสัมมนาเชิงปฏิบัติการ เพื่อเชื่อมโยงและจับคู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ทั้งภายในประเทศ และต่างประเทศ รวมถึงหน่วยงานราชการ
ได้มีโอกาสพบปะแลกเปลี่ยนประสบการณ์ร่วมกัน ทั้งผู้บริหาร เจ้าของที่ดิน และผู้พัฒนาธุรกิจ นับเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง ด้านการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ EEC ที่ใหญ่ที่สุดในภาคตะวันออกของไทย ภายในเนื้อที่กว้างขวาง ถึง 700 ไร่
โดยได้นำนวัตกรรมดิจิทัลมาใช้ในภาคธุรกิจเพื่อการขับเคลื่อนและพัฒนาต่อยอดความสำเร็จตามแผนพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก อีสเทิร์น ซีบอร์ด(Eastern Seaboard) และการมุ่งเน้น EEC เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดในภาคธุรกิจในปี 2023 และในอนาคต
ดร.วิริยพล คณาสิริวัฒน์ ผู้ก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหารนิตยสาร TRENDS REAL ESTATE ออนไลน์ 3 ภาษา ไทย จีน อังกฤษ กล่าวรายงานวัตถุประสงค์ของการจัดงานในครั้งนี้ว่า เพื่อเป็นการประชาสัมพันธ์และจับคู่สร้างพันธมิตรทางธุรกิจ(Partner) อสังหาริมทรัพย์แก่นักลงทุนซึ่งมี 3 กูรู ผู้คร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ได้แก่
ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)
ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินหลักทรัพย์และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ดร.เทอดเกียรติ ศักดิ์คำดวง อดีตนายกสมาคมสถาปนิกชุมชนเมืองไทย อดีตคณะกรรมการผังเมือง ผู้วางผังเมืองภูเก็ต และท่าเรือแหลมฉบัง
ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 30 ปี มีทรัพย์สินไม่น้อยกว่า 25,000 ล้านบาท ได้ให้แนวคิดในการจับคู่ร่วมธุรกิจฯไว้ว่า “ความสำเร็จจะเกิดขึ้นกับการทำธุรกิจได้นั้นต้องอาศัย หลักการทางวิทยาศาสตร์ร่วมกับศาสตร์ฮวงจุ้ย (การอยู่อาศัยให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อม) ตามศาสตร์ฮวงจุ้ยนั้น ฮวง หมายถึง ลม จุ้ย หมายถึง น้ำ โดยได้กล่าวถึงภาพรวมเป็นข้อๆ ดังนี้
1.ทำเล (Location) มีความสำคัญมาก เพราะต้องมีทางเข้า-ออก เป็นที่ที่สะดวกสำหรับผู้ซื้อ เช่น อยู่ติดถนนใหญ่ หรือภายในบริเวณมีถนนย่อยรองรับกว้างขวางเพียงพอ มีที่จอดและกลับรถเพื่อการสัญจรแก่ผู้อยู่อาศัยหรือทำธุรกิจ เป็นต้น
2.ฮวงจุ้ย ควรเป็นสถานที่ติดทะเลหรือภูเขา สถานที่ใดมีน้ำก็จะมีความสงบร่มเย็น ชีวิตผู้อยู่อาศัยย่อมรู้สึกแตกต่าง เพราะมีความร่มเย็นชโลมจิตใจ หรือวิวสวยติดภูเขามองไปทางไหนก็มีแต่สีเขียว ร่มเย็นเป็นสุข หรือติดกับสวนสาธารณะมองแล้วร่มรื่นสบายตาสบายใจ
3.มีทางเท้าและขอบถนน ที่กว้างขวางเพียงพอสำหรับคนเดิน รวมทั้งสาธารณูปโภค น้ำ ไฟครบครัน
4.ภูมิประเทศ หมายถึง ควรตั้งอยู่ในทำเลที่น้ำไม่ท่วม ควรอยู่บนเนินหรือที่ราบสูงหรือไม่ก็อยู่บนพื้นที่ที่น้ำไม่สามารถท่วมขังได้
5.ภูมิอากาศ การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยต้องเข้าใจว่าประเทศไทยตั้งอยู่ ในเขตมรสุมเมืองร้อน แต่ถัาเป็นการทำธุรกิจทางเหนือ เช่น อำเภอแม่ริม จังหวัดเชียงใหม่ ถือว่าสภาพอากาศเย็นสบายหรือเป็นสถานที่ที่ปลอดโปร่งมีอากาศถ่ายเท เป็นต้น
6.ต้องดูขนาดของที่ดิน ที่ดินต้องมีขนาดเหมือนซูโม่(อ้วน) หรือยิ่งกว้างใหญ่ก็ยิ่งดี ไม่ใช่คอดกิ่วเหมือนรูปร่างผู้หญิง นั้นจัดว่าสวยงาม แต่ถ้าเป็นลักษณะของที่ดิน ต้องมีเนื้อที่กว้างขวางยิ่งดี
7.กฎหมาย ต้องรู้ว่าซื้อที่ดินมาแล้วที่แห่งนั้น จะไม่ถูกเวนคืนและแนวโน้มในอนาคตด้วย
8.เป็นที่ดินที่ได้รับความนิยม เช่น แถวสุขุมวิท หรือที่ติดกับแนวรถไฟฟ้า ในอนาคตกำลังได้รับการพัฒนาด้านคมนาคมที่สะดวกรวดเร็ว เป็นที่ต้องการของนักเดินทาง
9.ราคาที่ดินหรือสถานที่ใช้ปลูกสร้าง สำรวจดูราคาว่าแพงไปหรือไม่ซื้อมาพัฒนาแล้วจะคุ้มค่าไหม สิ่งเหล่านี้ต้องคำนึงถึงอย่างมาก
10.หาทำเลที่มีศักยภาพ เป็นศูนย์รวมของแหล่งสาธารณูปโภคที่สำคัญต่างๆ เช่น EEC มีอาณาเขต 3 จังหวัด ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ศุภาลัยมี 17 โครงการ โดยเฉพาะชลบุรี เป็นศูนย์รวมแหล่งต่างๆ เช่น ศูนย์การค้า โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล สนามบิน นิคมอุตสาหกรรม ถนนใหญ่-ย่อยการคมนาคมสะดวก ส่วนระยองที่ปลวกแดง บ่อวินฯฉะเชิงเทรามีอยู่ 2 แปลง รอพัฒนา เป็นต้น
นอกจากนี้ หลักคิดอื่นๆ ที่ทำให้ศุภาลัยประสบผลสำเร็จ โดย ดร.ประทีป บอสใหญ่แห่งศุภาลัย ตอบคำถามของผู้เข้าร่วมฟังบรรยายไว้ ดังนี้
1.บริษัทออกแบบก่อสร้างด้วยตัวเอง เนื่องจาก "ผมจบสถาปนิกได้รับปริญญาตรี-โท จึงสนใจทางด้านการออกแบบเป็นพิเศษ" ปัจจุบันมีทีมออกแบบเพื่อให้ได้มาตรฐานและความสวยงามด้านสถาปัตยกรรม สามารถตอบโจทย์ได้อย่างดี
2.เรียนรู้ด้านการตลาด เคยเข้าคอร์สอบรมด้านการตลาด และ MBA ทำให้มองภาพการตลาดและงานบริหารได้อย่างมีประสิทธิภาพ
3.อ่านหนังสือด้านการเงิน-ไฟแนนซ์ ให้มาก เพื่อการบริหารด้านการเงินในองค์กร
4.เรียนรู้เรื่องบัญชี-การเงิน เพื่อนำกลับมาใช้บริหารการเงิน และงบประมาณให้สัมฤทธิ์ผลได้
ดร.ประทีบ กล่าวต่ออีกว่า ทุกสิ่งต้องอาศัยการเรียนรู้ และต้องมองหาสิ่งใหม่ๆอยู่เสมอ เพราะการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นอยู่รอบตัว ด้านการลงทุนก็เช่นเดียวกัน ย้อนไปเมื่อ 10 ปีก่อน ได้ลงทุนตามแหล่งเศรษฐกิจที่เป็นหัวเมืองหลักเช่นที่ หาดใหญ่ เชียงใหม่ ภูเก็ต โดยเฉพาะที่หาดใหญ่ลงทุนบนพื้นที่ 50 ไร่ สร้างศูนย์การค้า โรงเรียนนานาชาคิ อาคารพาณิชย์ฯ แต่ยุคนี้เป็นยุคของ EEC ศุภาลัยมี 17 โครงการใช้ทุน 2 พันกว่าล้าน โดยในจังหวัดชลบุรี มีโครงการมากที่สุดเพราะเป็นศูนย์รวมของความสะดวกมีทั้งศูนย์การค้า โรงพยาบาล สถานศึกษา สนามบิน นิคมอุตสาหกรรมฯ ส่วนในต่างประเทศลงทุนในประเทศออสเตรเลียใช้งบ 50,000 ล้านบาท 12 โครงการ เรียกระดมทุนจากผู้ถือหุ้น 10,000 ล้านบาท อยู่ระหว่างดำเนินการ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินหลักทรัพย์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยให้เห็นภาพว่า ธุรกิจเรียลเอสเตท (Real Estate) ยังคงเติบโต ภายหลังจากการฟื้นตัวจากโควิด 19 เช่น ในปี พ.ศ.2566 นี้เติบโตได้ 10% และในปี พ.ศ.2567 ก็ยังคงเติบโตได้อีก แต่เป็นการเติบโตภายในประเทศ ไม่เกี่ยวกับตลาดต่างประเทศ และตลาดที่ใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือ ตลาดมือ 2 เพราะมีทรัพย์สินรอขายประมาณ 400,000 ยูนิต ซึ่ง 200,000 ยูนิต อยู่ในโซนจังหวัดชลบุรี ระยอง และย่าน EEC ส่วนอีก 200,000 ยูนิต เป็นโครงการที่กระจายอยู่ตามพื้นที่ของจังหวัดต่างๆ ทั่วประเทศ รวมกรุงเทพมหานครด้วย
ดังนั้นตลาดมือ 2 ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ ตลาดใหญ่สุดกว่าตลาดมือ 1 ซึ่งตลาดมือ1 กลายเป็นอันดับ 2 นอกจากนี้ยังมั่นใจได้ว่าตลาดอสังหาริม ทรัพย์มือ 2 ยังกลับมาคึกคักได้อีกในปีนี้ เนื่องจากกฎหมายไทยเอื้อประโยชน์ให้ต่างชาติมากมาย เช่นสัญญาเช่าที่ยาวนาน 99 ปี (ในจีน77ปี)
หรือสามารถซื้อที่ดินได้ในวงเงิน10ล้านบาท จะได้ที่ดิน 1 ไร่ ส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมซื้อได้100%เต็ม และสามารถผ่อนชำระได้ โดยเฉพาะโครงการ EEC บีโอไอได้ให้การสนับสนุนการลงทุนของต่างชาติ ผู้ซื้อซึ่งจะได้ประโยชน์มาก เช่น ซื้อที่ดิน 5 ไร่เพื่อประกอบกิจการ และซื้อได้อีก 10 ไร่ ให้ผู้บริหารพักอาศัย และยังสามารถซื้อได้อีก 20 ไร่ เพื่อให้คนงาน ได้พักอาศัย เป็นต้น
ส่วนคนจีนยุคปัจจุบันมีกำลังซื้อสูงมาก ต่างจากคนจีนเมื่อ 20 ปีก่อน ฉะนั้นไม่น่าห่วง ตลาดต่างประเทศคงไปได้ดี แต่ที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ "นิคมอุตสาหกรรมสมาร์ทปาร์ค" เพราะเส้นทาง คมนาคม (การเดินทางไปEEC) อาจต้องใช้ที่ดิน สปก.ของอำเภอหนองใหญ่ จังหวัดชลบุรี รวมถึงการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าความเร็วสูงระหว่า3สนามบิน ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา เส้นทางต้องผ่านมาบตาพุด มอเตอร์เวย์ ที่ตัดผ่านจังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งมีโค้งหักข้อศอกมาก อาจทำให้ประชาชนเดือดร้อน เพราะต้องชะลอรถเหมือนเต่าคลาน นั่นคือเรื่องที่น่าห่วงใยเช่นกัน
ส่วนราคาประเมินก็เช่นเดียวกันหากไม่ได้รับการแก้ไขภาครัฐก็จะเสียเปรียบเรื่องการจัดเก็บภาษี เช่น ย่านสีลม-เพลินจิตยังคง ตรว.ละ 7-8 แสนบาทถึง1ล้านบาท ทั้งที่ราคาตลาดตาราวาละ 3.5 ล้านบาทแล้ว หรือพัทยา-ศรีราชา รัฐบาลประเมิน ตรว.ละ 9,500 บาท ราคาตลาด ตรว.ละ 1.6-1.9 แสนบาทแล้ว
อสังหาฯ บ้านเราซื้อ-ขาย กันง่ายๆบัตรประชาชนใบเดียวก็ซื้อได้หมด บ้านราคาหลังละ 4-5 ล้านบาท ซื้อแล้วขายต่อพวกเดียวกันได้อีก หากเป็นประเทศรัสเซียคุก 3 ปี
ที่ดินที่ขายให้ต่างชาติเมื่อครบกำหนดควรมีเวนคืน หรือกำหนดให้ เป็นโซนๆไปโซนไหนซื้อ ขายหรือให้เช่า แต่ก็คงทำได้ยาก ส่วนเขตพิเศษ มีต่างชาติให้ความสนใจมาก
แต่นอกเขตพิเศษหาคนมาลงทุนไม่ได้เลย ฉะนั้น พื้นที่ใน 20 จังหวัด เมื่อEEC มีผู้เข้ามาลงทุนแล้ว จะได้อะไรกลับคืนให้ประเทศชาติบ้างคอยดูกันต่อไป" ดร.โสภณ กล่าว
ดร.เทอดเกียรติ ศักดิ์คำดวง
อดีตนายกสมาคมสถาปนิกชุมชนอดีตคณะกรรมการผังเมือง และผู้วางผังเมืองท่าเรือแหลมฉบังและภูเก็ต กล่าวว่าน้อยคนจะเข้าใจเรื่องผังเมือง โดยเฉพาะแผนพัฒนาในเขตพิเศษของภาคตะวันออก ที่มุ่งเน้นการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานและพัฒนาการส่งเสริมการท่องเที่ยว
พัฒนาและส่งเสริมศักยภาพของมนุษยในสังคม พร้อมผสมผสานภาคีเครือข่ายหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในพื้นที่เป็นสำคัญ
ม.ร.ว.จัตุมงคล โสณกุล อดีตผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย และอดีต ร.ม.ว.กระทรวงแรงงานในฐานะประธานผู้ร่วมก่อตั้งและคณะที่ปรึกษา นิตยสาร Trends Real Estate ออนไลน์ กล่าวถึงภาวะเศรษฐกิจของไทยปี พ.ศ 2566-2567
กระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทยได้ควบคุมภาวะเงินเฟ้อได้ดีอย่างต่อเนื่อง และการปรับอัตราดอกเบี้ยไม่ให้เกินเพดานที่กำหนดโดยทยอยปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้- ฝากตามเพดานขั้นต่ำ
นอกจากนี้ประเทศสหรัฐอเมริกาอาจพิมพ์ธนบัตรเพิ่ม เนื่องจากการสร้างหนี้ในการให้การสนับสนุนสงคราม รัสเซีย-ยูเครน ที่กำลังทำสงครามกันอยู่.
วลัย ชูธรรมธัช Executive Editor
