2878 จำนวนผู้เข้าชม |
เทรนด์อสังหา / กลยุทธฝ่าวิกฤตยุคโควิด
วัดใจภาครัฐ, เอกชนฟื้นฟูธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วงโควิด19 เศรษฐกิจเติบโต 2.5-3.5+2 ค่อย speed ช่วงปี'66-67 ส่วนธุรกิจอสังหาฯ เน้นผู้บริหารควรเป็นต้นแบบCSR
ร.ม.ต.คลัง
ร.ม.ต.คลัง นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ ได้ออกมาชี้แจงนโยบายการเงิน-การคลังในภาครัฐ ท่ามกลางโรค โควิด-19 กำลังระบาด ว่ารัฐบาลตั้งเป้า GDP เติบโต 2.5-3.5+2
ขอช้าแต่ชัวร์ และในปี 2566-2567 ค่อยบูม เนื่องจากการลงทุนของภาครัฐในหลายเซ็กเมนท์จะเริ่มเห็นผลในช่วงระยะเวลาดังกล่าว
จากการลงทุนในโครงสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานต่างๆ การคมนาคม การสาธารณสุขและสิ่งแวดล้อม เทคโนโลยีและพลังงาน รวมถึงเรื่องน้ำ เป็นสำคัญ
เกิดผลได้ในระยะยาว ส่วนมาตรการเยียวยาฐานรากที่เป็นคนส่วนใหญ่ของประเทศ เช่น โครงการเราชนะ คนละครึ่ง ชิม ช้อป ใช้ เที่ยวด้วยกัน ฯ เพื่อช่วยเหลือรากหญ้า เป็นมาตรการระยะสั้นที่กระตุ้น GDP โตประมาณ 50% ของจีดีพีรวม
และสำหรับเป้าจีดีพีรวม 2.5-3.5+2 ตรงบวก 2 นี้ เราอาจจะมีโอกาสอีกมาก ถ้ามีการวางแผนที่ดีเพราะการปล่อยเงินกู้ซอฟต์โลน (solf loan) เงินกู้ระยะยาวดอกเบี้ยต่ำ ให้กับผู้ประกอบการ โดยมีแบงก์รัฐ SME แบงก์ปล่อยกู้ และขยายขอบเขตการกู้จากเดิมนำเข้า-ส่งออก ขยายเพิ่มให้กับธุรกิจท่องเที่ยวและอื่นๆ โดยมีบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม(บสย.) ค้ำประกัน
รวมทั้งแบงก์รัฐ มีนโยบายรับจำนำทรัพย์สิน หากเอกชนประสบปัญหา จะไม่มีการขายทอดตลาดแต่จะขายให้กับแบงก์ภาครัฐและเอกชนอาจเช่าทรัพย์สินของตัวเองได้ นั้นถือว่ารัฐได้เข้ามาอุ้มเต็มรูปแบบ
ในส่วนของธุรกิจอสังหาฯ นั้นควรปรับองค์กร ให้ทันยุคดิจิตอล เทคโนโลยีเพื่อให้ GDP ที่จะผลักดันให้เป็น +2% จาก 2.5-3.5% เติบโตเพิ่มได้เป็น 4.5-5.5% ได้
เพื่อขานรับกับนโยบายภาครัฐ ที่อัดฉีดเม็ดเงินเข้าไปในระบบเศรษฐกิจทุกภาคส่วน เพื่อช่วยกระตุ้นการเติบโต ดังนี้
1.เพื่อเยียวยา จากการว่างงาน ตกงาน และคนที่มีชั่วโมงจ้างงานหรือรายได้น้อย
2.เพื่อให้มีเงินหมุนภายในประเทศ เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจโตได้ตามเป้าหมาย
3.คนที่มีเงินฝากในธนาคารไม่นำเงินออมออกมาใช้ เก็บออมไว้ ไม่นำเงินออกมาใช้จ่ายช่วงโควิด
อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องในระบบหมุนเวียนของภาคธนาคารยังคงมีอยู่ถึง 2-2.5 ล้านล้านบาท แต่ต้องอยู่ในความควบคุมของแบงก์ชาติ เพื่อป้องกันภาวะเงินเฟ้อ
อสังหาริมทรัพย์ยุคทองของผู้ซื้อ
ผู้ขายปรับเทคโนโลยี+ครีเอทีฟดีไซน์
นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่าท่ามกลางภาวะวิกฤตโควิดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวเป็นอย่างมากถึง 6 ประการดังนี้คือ
1.การออกแบบบ้านหรือคอนโดหรือสิ่งก่อสร้างต่างๆ ต้องใช้รูปแบบการดีไซน์ที่รองรับความเปลี่ยนแปลงในปัจจุบันได้ดี
1.1 มองหาเทคโนโลยีในรูปแบบใหม่ๆในระบบดิจิตอล เช่นการใช้โทรศัพท์มือถือเครื่องเดียว สั่งงานได้
1.2 รองรับระบบสาธารณูปโภคได้ เช่น ระบบการกำจัดน้ำเสีย ขยะ ระบายความร้อนให้ความปลอดภัยแก่ผู้อยู่อาศัยฯ ต่อไปจะมีกฏหมายบังคับ
2.พลังงานรัฐบาลมุ่งเน้นและส่งเสริมและลงทุนในส่วนของพลังงานทางเลือกเช่นสนับสนุนการใช้รถไฟฟ้าฯ
3.เมดิเคิ้ลแคร์ (medical care) การดูแลรักษาทางการแพทย์ เช่น ลูกค้าซื้อคอนโดฯตอนอายุ 20 ปีแต่อยู่ไปจนถึงอายุ 50-60 ปี ถ้าเป็นคอนโด 20-30 ชั้น ผู้สร้างควรออกแบบไว้เผื่อการสูงอายุด้วย เป็นต้น
4.การคมนาคม การก่อสร้างเส้นทางคมนาคมสายต่างๆ ทั้งการเชื่อมต่อโครงข่ายต่าง ๆ เพื่อการเดินทางที่รวดเร็ว ทั้งคนไทยและต่างชาติ รวมทั้ง โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC: Eastern Economic Corridor) อันนี้มีส่วนเกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน
5.นโยบายการท่องเที่ยวและส่งออก ที่เน้นให้ต่างชาติฉีดวัคซีนครบโด๊ซ โดยต้องแสดงเป็นวีซ่าแบบพิเศษ (STV: SPECIAL TOURIST VISA) ด้านการส่งออก อาจต้องปรับเปลี่ยนโครงสร้างเศรษฐกิจจากรูปแบบเดิมๆ เป็นโปรดักส์อื่น ในรูปแบบใหม่
6.การปรับโครงสร้างภาษีไทย-เทศเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อภายในและต่างประเทศ โดยลดหย่อนภาษีโอนร้อยละ 0.01% และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีพ.ศ.2564 ซึ่งได้ปรับเปลี่ยนนโยบายภาษีอีกรอบหนึ่ง โดยมีสาระสำคัญดังนี้
ออกพระราชกำหนดให้ต่างชาติ ซื้อบ้าน-คอนโด ด้วยสิทธิพิเศษนี้ภายใน3-5 ปี ซื้อได้ในราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป จากเดิมที่กำหนดให้ 40 ล้านบาทขึ้นไป ที่ดินได้ 1 ไร่ ในส่วนของคอนโดมิเนียมเพิ่มเพดานถือครองเป็น 70-80% แต่ไม่มีสิทธิโหวตเสียงในที่ประชุม “นิติบุคคลอาคารชุด” ใดๆ
แก้ไขพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 จากเดิมที่กำหนดทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี ขยายเพิ่มเป็น 40-50 ปี
ตลอดจนการดำเนินการแก้ไขกฎหมายเพื่ออำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น กฎหมายวีซ่าที่คนต่างชาติที่เกษียณอายุ หรือกฎหมายการให้บริการต่าง ๆ ของภาครัฐกับต่างชาติ เป็นการสอดรับกับแนวคิดของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีกลาโหม ให้ดำเนินการศึกษาวิเคราะห์ข้อจำกัดและอุปสรรคต่อการเข้ามาลงทุนของคนต่างชาติในประเทศไทย
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์"ขานรับ" ต้องปรับตัวให้ได้ทุกสภาวะ คาดหวังปี'64-65 ฟื้นฟู หวังว่า วัคซีนจะทำให้สถานการณ์คลี่คลาย ผู้บริหารควรยึดหลักCSR
นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวถึงวิกฤติโควิด-19 ในฐานะที่ดูแลธนาคารภาครัฐที่มีนโยบายมาโดยตลอดกับการให้ความช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ธนาคารฯ ได้คอนเซ็ปต์ล้านหลังล้านบาท โดยดำเนินการก่อสร้างบ้านในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย2.9% ตั้งงบประมาณไว้ที่ 10,000 ล้านบาท วงเงินงบประมาณ 1 หมื่นล้านบาท
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงการปรับตัวของเอกชนว่า ตราบใดที่ราคาที่ดินยังพุ่งไม่หยุด เราในฐานะผู้ลงทุนบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว คอนโดฯ ต่างๆ ต่างก็มุ่งมั่น เน้นนโยบายทางการตลาดกันอยู่แล้ว เช่น โปรโมชั่นต่างๆ ลด แลก แจก แถม เพื่อดึงดูดใจผู้ซื้อ แต่ยอดก็กระเตื้องขึ้นน้อยมาก เช่นโครงการต่างๆ บ้านแนวราบ คอนโดมิเนียม เราเปิดตัวมาตั้งแต่ปีที่แล้ว มียอดรวมทั้งระบบประมาณ 249,709 ล้านบาท แต่ยอดจองรวมยอดขายเพียง 149,470 ล้านบาท
ภาครัฐ ควรช่วยผ่อนคลายระบบ LTV (Loan to Value: อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน) เพื่อช่วยเหลือภาคเอกชนให้อยู่รอด
นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารแอสเซทไวท์จำกัด(มหาชน) AWS เป็นบริษัทพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ มีบริษัทในเครือถึง 15 บริษัทกล่าวว่า ผู้บริหารต้องมีความเป็นCSR (Corporaate Social Responsibility) คือ ควรสร้างจิตสำนักที่มีต่อสิ่งแวดล้อมและความรับผิดชอบต่อสังคมทั้งภายในและภายนอกองค์กร
ดังนั้นในการออกแบบแต่ละครั้งต้องคำนึงถึงสุขอนามัยของผู้อยู่อาศัยเป็นหลัก เช่น มีระบบการกรองอากาศที่ดีแล้ว ยังต้องคำนึงถึงส่วนกลางที่เน้นความโปร่งใส มีเทคโนโลยีใหม่ ๆ และระบบอำนวยความสะดวกต่างๆให้ผู้อยู่อาศัย
ปัจจัย 4 ประการนี้ที่จะทำให้ธุรกิจอยู่รอดคือ
1.ภาครัฐส่งเสริมและให้การสนับสนุนเช่น การปรับปรุง (LTV) จากแบงก์ชาติ
2.โปรโมชั่น จากภาคเอกชน
3.อัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจ
4.ราคาบ้านแนวราบ แนวสูง ราคาไม่สูงนัก และมีราคาต่ำที่ทำให้น่าสนใจ
นายวรเดช รุกขพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัทวีบียอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์จำกัด กล่าวว่า ภาครัฐควรผ่อนปรนมาตราการต่างๆ เพื่อดึงต่างชาติให้เป็นกำลังซื้อใหม่ เพราะมีเม็ดเงินที่ประมาณ 800,000 ล้านบาท
หากเราสามารถดึงนักลงทุนต่างชาติให้มาเป็นแรงซื้อใหม่ คาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจฟื้นตัวได้ดีในปี 2564 - 2565 ฯ และคาดหวังว่าตลาดอสังหา ฯ ในเมืองท่องเที่ยวไทย เช่น จังหวัดกรุงเทพฯ, ภูเก็ต, พัทยา, เชียงใหม่ อาจกระเตื้องได้มากขึ้น
สรุปธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับการเยียวยาจากภาครัฐหลายประการ ขึ้นอยู่กับภาคธุรกิจที่จะนำเทคโนโลยีและการนำCSRเข้ามาใช้กับภาคธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับนโยบายภาครัฐและเพื่อความอยู่รอด
วลัย ชูธรรมธัช
