ปี'65 ทางรอดอสังหาฯสู้วิกฤตโควิด-ภัยสงคราม

ปี'65 ทางรอดอสังหาฯสู้วิกฤตโควิด-ภัยสงคราม


ธุรกิจอสังหาฯไม่หวั่นผลกระทบสงครามยูเครน-รัสเซีย ชี้ตลาดต่างชาติแห่ลงทุน/จีนทุ่มซื้อห้องชุดLuxury house ราคา 100 ล้านกันสนุกมือ สนใจทำเลพระราม9-รัชดา-ห้วยขวาง-สถานฑูตจีนและแหล่งท่องเที่ยว ภูเก็ต-พัทยา-เชียงใหม่ ด้านภาครัฐ "อาคม เติมพิทยาไพสิฐ" เผยมีอะไรให้บอกพร้อมรับฟังทุกปัญหา

         นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ในฐานะตัวแทนภาครัฐและผู้ควบคุมนโยบายการเงิน-การคลังภายในประเทศ กล่าวถึงนโยบายภาครัฐที่มีต่อธุรกิจอสังหาฯว่า เมื่อสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง แต่ไฟสงครามกับครุกรุ่นขึ้น

       ดังนั้นผลกระทบภาคธุรกิจอสังหาฯ ย่อมมีแน่นอนเพราะทุกอย่างโยงใยกันไปหมด ดังนี้

1.ราคาน้ำมัน ปรับขึ้นสูง

2.ภาวะเงินเฟ้อ ค่าครองชีพสูงขึ้น

3.อัตราดอกเบี้ยภายในประเทศปรับเพิ่มขึ้น

4. ค่าเงินบาทอ่อนต้ว

       ปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลกระทบนี้ ภาครัฐได้หามาตรการช่วยเหลือเอาไว้แล้วเช่นการจัดตั้งกองทุนน้ำมัน การทยอยขึ้นอัตราดอกเบี้ย โดยยึดตามเพดานต่ำสุดก่อน การอัดฉีดเม็ดเงินให้เข้าถึงระดับรากหญ้า ส่วนภาคเอกชนได้ให้การช่วยเหลือหลายประการ อย่างไรก็ตามภาคธุรกิจอสังหาฯ หากมีอะไรก็ให้บอกพร้อมรับฟังทุกปัญหา

       ซึ่งรัฐฯได้มีมาตรการช่วยเหลือภาษี เช่นภาษีโอน-จดจำนอง  ภาษี มาตรการแบงก์ชาติ LTV ตลอดจนการดูแลฐานรากด้วยจัดสรรบ้านของกรมธนารักษ์ "รามาธนารักษ์"ให้ผู้สูงอายุและคนพิการ

       เสริมงานภาคเอกชน ด้วยภาครัฐจัดทำโครงการบ้านเช่าของข้าราชการ โดยให้ภาคเอกชนเป็น Outsource รวมถึงหามาตรการลดภาษีให้ต่างชาติที่เข้ามาหาซื้อที่พำนักภายในประเทศในวัยเกษียณอายุ

       สนับสนุน ด้วยการผ่อนปรน กฏระเบียบและกฏหมายอาคารสำนักงานให้เช่า บ้านจัดสรร อาคารชุด ต่างๆ เนื่องจากต่างชาติสนใจเมืองไทยเป็นอันดับหนึ่งเพราะประเทศเพื่อนบ้านอย่างเวียดนาม ราคาที่ดินแพง

        ด้านผลิตภัณฑ์ก่อสร้างและรูปแบบภาคเอกชนควรคำนึงถึงผู้อยู่อาศัยที่เป็นผู้สูงอายุหรือคนพิการให้มาก เช่นควรสร้างห้องนอน,ห้องน้ำไว้ชั้นล่างของบ้านเพื่อให้สะดวกแก่ผู้ซื้อฯ

        นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวถึงผลกระทบใหม่จากพิษของสงครามว่า จะส่งผลกระทบในเรื่องของต้นทุน ในฐานะคนปล่อยสินเชื่อให้กับผู้มีรายได้ปานกลางไปจนถึงผู้มีรายได้น้อยเพราะเมื่อเฟด(FAD)และกนง.(การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงินเพื่อปรับลด/เพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย)ได้ปรับอัตรดอกเบี้ยขึ้น .15สตางค์

     "เป็นการทยอย ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย เพื่อผู้มีรายได้น้อยและปานกลางที่เป็นฐานรากจำนวนมาก เช่นในปีที่แล้ว พ.ศ.2564 ปล่อยสินเชื่อไปประมาณ 22,600 ล้านบาท และในปีนี้(พ.ศ 2565) คาดปล่อยสินเชื่อถึง 30,000ล้าน สำรองNPLไว้1,000กว่าล้านบาท

      อย่างไรก็ตามแบงก์รัฐฯยังคงเห็นความสำคัญของฐานราก ดังนั้นภาคเอกชนก็ควรหันมามองตลาดตรงนี้ว่ามีจำนวนไม่น้อย แต่ทั้งนี้จะมีวิธีและกลยุทธ์การบริหารอย่างไรเพื่อให้เป็นไปตามกลไกลตลาดและก่อให้เกิดวอลลุ่มได้มากขึ้น

       นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)และ

นายกกิติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงทางรอดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคภาวะเงินเฟ้อว่า  

       นับได้ว่าทุนต่างชาติมีความสำคัญในการขับเคลื่อนศรษฐกิจไทยอย่างมาก ถือเป็นดีมานด์ถาวร วิเคราะห์ข้อมูลรายได้จากต่างชาติโดยมียอดรวมประมาณ 65,000ล้านบาทคิดเป็น 10-15%หรือประมาณ 10,000 กว่าล้านบาท เป็นตลาดคอนโด 40%,บ้านเดี่ยว 20%,ตึกแถว,โฮมออฟฟิศ,ออฟฟิศบิวดิ่งประมาณ 40%

     "การที่ต่างชาติ เช่น คนจีนนิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเฉพาะที่พักอาศัยระดับลักชัวรี่ (Luxury house) ใกล้โรงเรียนนานาชาติ,ใกล้โรงพยาบาล ใกล้ห้างสรรพสินค้า,ใกล้ถนนที่มีการคมนาคมที่สะดวก"

      "ก็เพราะเรามีสถาบันการศึกษาระดับนานาชาติที่ดี,โรงพยาบาลระดับพรีเมี่ยม,เพื่อนบ้านเป็นมิตร ฯลฯ สิ่งต่างๆเหล่านี้ในบ้านเขาไม่มี"

       "รวมถึงพม่าเชื้อสายจีนในระดับไฮเอนด์ สนใจและซื้อบ้านหรู,คอนโดหรู ในประเทศไทย นอกจากเรามีสรรพสิ่งต่างๆที่เขาต้องการแล้วต่างชาติเหล่านี้ต้องการสร้างความมั่นคงให้ตนเอง เพราะในประเทศเขา เสถียรภาพการเงินผันผวนเช่นเงินจาร์ด/หยวนไม่สามารถคอนโทรลได้ ต่างจากเงินบาทที่ยังคงมีเสียรภาพดีกว่า"

       นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตร์เนชั่นแนล ประเทศไทยจำกัด ตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ (Agency)กล่าวว่า สำหรับตลาดต่างประเทศยังคงคึกคักมาก เช่นในปีก่อน (2564) ยอดขายอสังหาฯต่างชาติโดยรวม 10,000 กว่าล้านบาท

       "นอกเหนือจากจีนและพม่าระดับไฮเอนด์แล้ว ส่วนใหญ่ลูกค้าชาวยุโรป อเมริกา อิตาลี รัสเซีย เยอรมันฯ ก็สนใจซื้อบ้านแนวราบและคอนโดฯ ส่วนคนจีนระดับกลาง มักชอบซื้อคอนโดฯราคา3-5ล้านบาท ดังนั้นในปีนี้เราอาจเห็นยอดขายทะลุ 60,000 ล้านบาทได้"

      นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า

ในภาพรวมของธุรกิจฯถือว่าดีขึ้น ส่วนมากเป็นลูกค้าระดับกลางที่มีกำลังซื้อเช่นบ้านแนวราบตลอดจนคอนโดมิเนียม ที่มีราคาเกิน3 ล้านบาทต้นๆ        

      สำหรับลูกค้ากลุ่มนี้ช่วยพยุงตลาดได้ดีพอสมควร ส่วนใครที่ซื้อไว้ก่อนในช่วงปี2563 ถ้าต้องการขายในตอนนี้ก็มีกำไรแล้ว

      "ภาครัฐควรออกกฏหมายเรื่อง "แยกทรัพย์" แยกทรัพย์ออกจากที่ดินเพื่อพัฒนารูปแบบเชิงพาณิชย์ เช่นให้เอกชนสร้างตึกสูงในที่ดินของรัฐและรัฐจ่ายค่าเช่า เพื่อให้ข้าราชการ ที่อยู่ในพื้นที่นั้น ได้รับความสะดวกโดยไม่ต้องเดินทางไกลเพื่อมาทำงานเป็นต้น"

       ภาครัฐควรสนับสนุนด้านภาษีให้กับผู้ที่มีเงินออมได้เข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯเพื่อให้เช่าหรือไว้ขายต่อ เพราะเงินออมในระบบมีมากกว่า 1.5 ล้านล้าน ปัจจุบันนี้ธุรกิจบ้านเช่าเติบโตมากขึ้นเพราะผู้เช่าจะนิยมเช่าประหยัดงบได้ดีกว่าซื้อได้ 4 เท่าตัว

      และผู้ทำโครงการนี้ต้องไม่เสียภาษี เท่ากับรัฐผลักดันโครงการ เพื่อสร้างเม็ดเงินให้ธุรกิจ เพราะโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยที่ภาครัฐสร้างไว้อยู่ในพื้นที่ห่างไกล เดินทางไม่สะดวก

     สำหรับตลาดต่างชาติยังคงมองหาอสังหาฯของไทยเช่นคอนโดมิเนียมราคาประมาณ 50-80ล้านบาท ซึ่งมีการซื้อ-ขายกันอยู่ตลอด เพราะในประเทศจีนภาครัฐไม่เอื้อประโยชน์หลายเรื่องให้กับประชาชน เช่นรัฐบาลจีนอาจนำเงินดิจิตอลมาใช้กับการโอนเงิน หรือเรียกเก็บภาษีเพิ่มขึ้น อาจเป็นสาเหตุให้ค่าเงินหยวนเกิดเสถียรภาพสั่นคลอน ดังนั้นคนจีนจึงหาช่องทางนำเงินมาลงทุนในปรเทศไทย

       สรุปว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฯ เริ่มส่งสัญญานดีขึ้นในยุคสงคราม-เงินเฟ้อก็ตาม แต่เราก็ยังมีทรัพย์สิน

รอการขายอยู่ถึง 1.2 ล้านล้านบาท ใน 21 จังหวัดทั่วประเทศ

       นับว่ามีจำนวนสูงมากเป็นประวัติการณ์ หากภาครัฐไม่แก้กฏระเบียบให้มีความยืดหยุ่นให้มากกว่านี้อย่างไรก็ตามต้องให้รัดกุมด้วย ดังนั้นหากภาครัฐ ไม่เร่งแก้ไขปัญหาอีกสักกี่เดือน กี่ปี อสังหาฯตกค้างจะจำหน่ายได้หมด


วลัย ชูธรรมธัช Executive Editor